“当海水退潮之后，才知道谁在裸泳。”

如果把“股神”巴菲特这句广为流传的格言放到房地产行业，其实还可以解读出另一层意思——当海水退潮之后，才能看清每家房地产企业的进阶之路。

在资本大潮、人口和土地红利的助推之外，哪些房企为行业高质量发展沉淀了先进的生产技术和经验？这一问并非空穴来风。从行业属性来看，房地产业及其上下游产业不仅涉及经济命题，更是重大的民生命题。当前，住房回归居住属性，如果建造业还停留在十几年前的逻辑和水平上，住房质量通病层出不穷，那么房地产的高质量发展就无从谈起。

“投资拿地是房企的开拓之举，工程建造能力体系是房地产企业的筑基之举，二者缺一不可。事实上后者在过去往往被忽视，缺乏建造能力和体系的支撑，企业越大、项目越多、周转越快，风险也就愈积愈多。”上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示。

亟须锻造高质量建造体系

房地产业高质量发展面临诸多挑战。其中，建造过程粗放、质量问题频发是亟须解决的问题。房地产业与建筑业作为上下游产业，本可以实现相辅相成，但现实情况是不少房地产企业只充当了资本平台，并不掌握建造技术，依靠“雇佣军开疆扩土”，实现短期扩张。

随着资本、人口和土地红利逐渐褪去，行业发展对房地产企业运营能力和建造能力的考验越来越多，企业的盈利空间和成本管控压力也在增加。在资本逐利下，一些本就不掌握建造技术的房地产企业开始压缩成本甚至侵蚀建材质量，导致客户维权事件多发。

“房地产行业正在出现一条分水岭，那些掌握建造技术并能平衡好产品质量和开发节奏的企业，在这轮周期中优势更加明显；一些片面追求周转速度而没有技术沉淀的房企，则可能乱了阵脚。”严跃进认为，好房子从来不缺市场，质量和品质就是第一道防线。

在这方面，以万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）、恒大集团有限公司、碧桂园控股有限公司等为代表的头部企业早已谋篇布局。其中，万科早在1999年就成立了万科建筑研究中心。从2003年推广标准化设计到2004年开展住宅产业化产品策划和实验楼计划，如今万科已经探索形成了成熟的“5+2+X”建造体系。

“万科们”的探索正好契合了建筑业本身的转型升级。

“与发达国家相比，我国建筑业工业化程度低、建造技术落后，建筑业传统生产方式仍占据主导地位，传统模式积累的问题与矛盾日益突出。”住房和城乡建设部建筑设计标准化技术委员会主任委员、中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫说道。

刘东卫认为，房地产业应由过去粗放式发展模式向建筑产业现代化发展转型。一是确立基本的质量品质理念及技术体系。二是重视工业化生产建造与集成技术问题。三是以可持续发展为理念，从建筑的全生命周期来考虑问题。

头部企业带动效应明显

建筑业转型升级和房地产高质量发展，都需要有企业先行探路，这里既充满风险也有丰厚回报。彼时，万科“掌门人”王石从日本考察回来后毅然决定投入住宅产业化，很多人不理解，房地产大有赚钱机会，为何看上吃力不讨好的住宅产业化？

20年弹指一挥间，如今再回看万科彼时的战略，不可谓不是眼光长远。日前，由河南省住房和城乡建设厅等主办的“全省建筑工程质量品质提升暨质量安全手册推进观摩会”走进郑州万科的美景世玠项目，有参观者发出感叹，万科已经在产业化道路上走了这么远。

万科的战略定力不止于如此。在2017年股东大会上，有记者提问刚履新万科集团董事会主席的郁亮：“万科一直提产业化，但我发现万科在这条路上一直都是比较孤独的。产业化对万科竞争力有没有帮助？”面对提问，郁亮首先回应“你说得太正确了”。

“万科在产业化的道路上是孤独的先行者，但未来万科将依旧坚定地走产业化的道路。万科的产业化一直围绕着‘两提两减’，万科自己的目标是不会改变的。”郁亮说，既然产业化是未来的发展方向，万科一定会做下去，即使很孤独。

在中国房地产过去20年的快速发展中，少数派、孤独者往往是引领行业发展方向的代名词。“许多开发商重规模轻能效、重表面轻品质、重现在轻长久，这样的发展模式不可持续。”刘东卫认为，建筑产业现代化必须要摆脱传统模式路径的依赖和束缚，寻求以建筑产业现代化为目标的新型建筑工业化发展路径。

建筑产业现代化不可能一蹴而就。经过20年沉淀，万科吸取发达国家经验教训，探索出了符合中国国情的“5+2+X”建造体系。5指系统模板、全现浇外墙、装配式内隔墙、爬架、穿插提效；2指适度预制和装配式装修，X指智能、环保、人文等。

“头部企业的战略制定对行业发展有重要导向作用，房地产业高质量发展，既要做到绿色发展，又要提升安全、质量和品质，还要兼顾生产效率。”严跃进认为，未来建造体系和能力将成为房地产企业的核心竞争力之一，也是必须掌握的看家本领。